自毁声誉背后:自如蛋壳等长租公寓乱相丛生

2020-03-05       浏览次数:0

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 国内“长租公寓潮”发展至今,不断经历“高杠杆爆雷”与“并购洗牌局”,基本走到了从野蛮生长到寡头之争的阶段,但即便看似进入行业下半场,头部玩家“收割”市场的操作依旧激烈,甚至一度接近“越轨”。

 

多方博弈,一损俱损。

 

近期,有关蛋壳公寓、自如相关租客与业主维权的新闻层见迭出 。而具体的矛头指向两家长租公寓,在当下疫情肆虐时期,做出的一系列“魔幻”操作。

 

其中,蛋壳公寓被爆出以疫情之名,发出了一份“双面”通知。一面呼吁业主免租数月支持疫情,另一面却只给部分租户减免少量租金,大部分租客仍是正常缴纳,最终一并败露,引起业主与租客联合维权。除此之外,更有一些租客与业主收到蛋壳单方面的解约通知。

 

自如则是被指在疫情期间趁机涨租,北京、上海等地均出现租金涨租幅度近30%案例。此外,一些因疫情原因无法入住租处的租户,也相继爆料自如没有相应做出其声称的补偿服务,无奈之下,只能通过公开渠道维权。

 

2月14日,深圳市住建局约谈深圳蛋壳公寓相关负责人,要求其高度重视此事。随之2月17日,蛋壳官方发布《蛋壳公寓致广大房东的真心话》,坦承有关“免租期”争论,表明没有强制要求房东免租,将尽最大可能为受疫情影响租客争取免租期,对于疫情影响,蛋壳直言是一场行业遭受严重冲击的挑战。

 

而针对自如的舆论,2月20日,自如CEO熊林发布澄清声明表示,近期相关价格调整均因为产品续约类型不同,是基于市场价格变动的既定系统价格调整,并对趁疫情之机坐地起价,发“国难财”的言论予以否认。

 

Ⅰ疫情下维权不断的长租公寓

 

距离自如、蛋壳公寓相继发布以上声明至今,已过去十余天。湖北武汉业主谢琪迟迟没有收到房租。“我把房子整租给蛋壳公寓,本来是每个月的2月19日应该打房租给我,结果一直到这个月底都没收到房租,我给蛋壳客服打电话,客服先说因为武汉地区受疫情影响要求业主理解免三个月房租。”

 

谢琪认为自己并没有同意,但蛋壳公寓却单方面通知了这个决定,而她通过在网上查询了解到蛋壳公寓对租户官方是免一个月房租,但是大部分租户曝光,根本没有收到蛋壳免房租一个月的优惠通知。

 

“蛋壳原本通知我提供三个月的免租,在我没有同意后,又说房租要延期支付,最后就以48小时之内会有专人反馈,结束了这个单方面的通知。” 谢琪透露,距离蛋壳公寓所说的反馈,已经超过48小时,但目前仍然没有任何人联系她,房租没有到账,房贷也依旧要还。

 

深圳蛋壳业主刘雯也遇到了同样的情况。“我只收到了1月份的房租,2月份的已经逾期20多天了,蛋壳还一直没支付。”去年6月份刘雯将房子整租给蛋壳,月租金大概在6000元左右,按照规则,此前他提供了免租空置期的优惠给蛋壳。

 

不过这一次的疫情,刘雯认为蛋壳公寓要求房东免租做法存在质疑。“蛋壳公寓说是‘房东支持计划’,其实根本没有支持房东,而是想让房东支持蛋壳,免费给蛋壳减租。”

 

此前刘雯通过各类报道和微博爆料,了解到蛋壳公寓这一次房东支持免租计划的一些“内幕”,因此刘雯觉得这一次要求的房东免租本来就不是义务,何况这一次蛋壳似乎没有真正做到优惠给租客的承诺。

 

同样与蛋壳公寓纠葛不下的陈露,与蛋壳签订了深圳南山区某个小区的房子还未满一年,就被要求以‘不可抗力因素’换租。“我目前还没有回深圳,大概二月十几号的时候,管家电话通知我因为疫情影响,业主要回收房子,因此要求我换租,由于我的房子是刚好在年前就换租过了的,所以我没有同意换租。”

 

 

 

令陈露感到疑惑的不只是换租的通知。“一开始我并没有质疑蛋壳管家说的真实性,只是觉得业主突然要回收房子有点奇怪,而且疫情的话,房子并不好租,房东为什么要做这种亏本的买卖呢?”

 

对此,陈露询问同租户室友,室友表示也收到了退租通知,但由于蛋壳的二房东角色,陈露无法直接联系到房东。“蛋壳所说的换租,没有一个具体的方案,也没有合适的房源,如果我接受换租,我需要重新签一个合同,承担还要搬家以及疫情的风险,如果我不换,蛋壳管家说下个月会断水断电换锁。”

 

关于蛋壳公寓的维权还未停息,自如也深陷维权漩涡。

 

北漂四年多的苏州,在过了一个春节假期后,发现刚满一年的续租租金从原本的2660元涨到了3290元。“我住在朝阳区的一间合租房,房子做了n+1的改造,虽然是主卧,但是没有独卫面积也不大。” 

 

因为此前自如和业主之间的合同审批没有过,苏州也一直不知道到底会涨租多少钱。但受到这一次疫情的影响,苏州无法搬家,就算被迫续约,将近23%的涨租幅度也没有他商量的余地。“管家给的理由是价格属于系统自己出的,根据小区同户型的价格合理上涨的,我和他说是否能优惠,他说优惠不了。”

 

苏州在北京工作四年多,一直都是跟小中介租房,2019年4月份左右换租自如的房源,原本认为大平台企业管理和服务应该会比较好,但这一次的涨幅使他有点不能接受。“之前跟小中介租房的时候,大概11%左右的涨幅,这次明显多了很多,我一直住的同一个小区。”

 

在上海的自如客李念,因疫情原因已经离职,但无法谈拢退租事宜,陷入了两难局面。“管家通知我租住的小区不给疫区的人进去,我是来自安徽芜湖的,属于疫情较严重的地区,也没办法进入小区。” 距离疫情发生至今,李念已经快2个月无法返回租处,但依然被要求继续缴纳租金。

 

对此,李念打算直接办理退租。而根据此前自如公开声称,因疫情导致3月1日后还无法返回租住城市的,并不打算续租的租客,自如将办理无责退租,减免2月全月服务费,并协助打包寄送行李。但李念透露,自如推出的这个‘无责任退租’流程,符合的相关条件非常模糊。

 

自如管家通知她符合办理‘无责任退租’的要求是整个二月份没有房屋开锁的证明,以及街道社区提供一份封城证明。但是对于这份封城证明的标准,自如管家向其表示具体并不清楚。“管家说要等我办了发给他看, 经过他们审核才能确认,而对于因小区禁止我回租处,无法自行搬家的问题,也没有给我一个说法。”

 

 

 

由于目前李念无法回到到租处,租约又刚好是2月29日需要缴纳下一个季度的房租,3月1日才能申请正式实行的‘无责任退租’似乎又成了一个阻碍,因为李念必须要先缴纳房租,才能后续尝试是否能办理‘无责任退租’,而如若逾期缴纳,则将产生违约金,并且密码冻结无法进入租处。

 

胡微在深圳已经工作3年,去年刚租下自如的一套合租次卧房,月租3100元。“目前小区不给进去,要求自行去酒店隔离,自如不安排也不管理。”因为疫情影响,胡微眼看周围朋友都陆续返工,她却因为小区对自如合租客的隔离要求,被“拒之门外”。

 

“小区要求自如通知租客在外自行隔离7天,并规定自如提供租客的管理情况说明以及租客隔离承诺书。”对于小区的出入规定管理,胡微觉得并未不妥,但是自如一方给出的回复以及处理方式,让她觉得无法接受。“原先沟通是说会负责我隔离的住处,但是现在又没有解决措施了,还是让我自行隔离。”

 

 

 

胡微认为,小区的隔离措施是针对自如合租房,因为她已经通过电话联系社区工作站、街道办以及该物业深圳总部,均给出不知晓该小区隔离措施的回复。对此,胡微觉得小区物业和其物业总部说法不一致,而自如提供的小区物业文件,也是经过她再三要求下才开具的。“自如给的回复非常推辞,他们说一直在联系物业和社区,其实根本就没管,都是我自己打电话给社区和物业。”

 

Ⅰ长租公寓模式弊病,盈利艰难

 

自如、蛋壳等长租公寓从兴起至今,就一直被诟病于“病态”的模式之中。此前,我爱我家原副总裁胡景晖曾公开表示,“为了扩大规模,自如、蛋壳等平台一度以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源,完全破坏了正常房屋租赁市场环境。”

 

事实上,初期以大量资金投入以扩大规模,跑马圈地般进行房源收割,后续经营普遍慢周转,导致规模和利润无法同时顾及,一旦遇到融资渠道受阻以及突发风险,很大程度上难以支撑平台运转发展。

 

因此,为了能够生存下来,自如和蛋壳公寓等长租公寓不断依赖融资获取资本扶持的同时,也利用其他手段,维持能够盈利的周期,其中包括缩减房屋装修交付期,以及利用金融平台提前预支费用,继而也产生了多次的甲醛风波以及行业租金贷事件。

 

但即便是此前各类存在有关长租公寓行业的问题频频发生,自如与蛋壳公寓也已跻身于行业头部。2011年10月,自如脱离链家旗下的租赁板块,开始正式运营,将近9年时间发展。自如旗下已拥有自如友家、自如整租、业主直租、自如豪宅、自如寓等多种产品。资料显示,自如业务涉及国内外十几余座城市,房源超过90万间,有着近300万名“自如客”名,管理资产价值超过8000亿元。

 

蛋壳公寓成立于2015年1月,旗下产品有合租公寓、整租公寓等,业务涵盖资产管理、房屋租赁、生活服务等。5年时间过去,蛋壳如今已进入北京、上海、广州、深圳、苏州、杭州、成都等十余个城市,管理近50万间公寓。2020年1月17日,蛋壳公寓赴美国纽交所上市,成为长租公寓上市上市的第二股。

 

虽然自如、蛋壳公寓在国内就已达到了超过140万间房源,相继匹配到的租客也有300万名以上。可现实却是,在这几年的运营中,长租公寓行业并非普遍盈利。

 

据同策研究院统计,从2017年2月至2019年3月,已关闭的20家长租公寓品牌中,有13家出现了资金链断裂的问题。而房东东公开信息统计,截至到2019年末,已共计69家公寓机构“离场”,其中存在高租低收、滥用租金贷、跑路等占了约60%。

 

而根据此前蛋壳披露的招股书显示,2017年,蛋壳亏损2.7亿元,2018年亏损增加到13.70亿元,2019年前9个月净亏损25.16亿元。不到三年蛋壳公寓亏损在逐年扩大,累计亏损约42亿元。

 

第一消费金融也曾报道,自如在2015年、2016年和2017年累计亏损近13亿元,仍以较高的资产负债率继续跑马圈地。到2019年,虽然自如并未公开财报数据,但也有不少猜测认为其依旧并未赢利。

 

Ⅰ长租行业缺乏规范,难以追责

 

虽然疫情突袭始料未及,但长租公寓所引发的系列维权风波并不是偶然。房地产律师张茂荣坦言,“背后实际原因与其商业模式有关,疫情只是一个引爆点。长租公寓本质是之前的房屋银行,也就是二房东,其利润点在于租金差和增值服务费,属于高投入的重资产项目,一旦下游租客端出现问题不能如期收租,就会影响到上游业主端的支付,为降低自身亏损,进行风险转嫁是自然而然的事。”

 

此外,张茂荣还认为,“此次维权事件的发生与疫情大背景有关,全民抗疫,经济处于半停摆状态,衍生了很多客观上不可预见的情况,也促使法律更加向情理倾斜,维权事件也是长租公寓‘借势’要求业主减租引发,疫情过去,‘借口’自然消失,与法律确实关系不是很大。”

 

对于减免租金与内部“止血”的现象,财经评论员严跃进则表示,“部分长租公寓对房东提出了减免租金等做法,从合同角度看,其实是违法的。此前房东之所以愿意参与托管模式,就是因为认为此类出租是有利可图的。所以强迫变更租金,或者变相调整,其实都站不住脚。”

 

在近期是否可以涨租的问题上,严跃进认为,“目前涨租的做法并不妥,部分租客最近不太可能去换房,即便是从长租变为短租,本身也说不通。当然企业本身确实有压力,这种情况下,若是真的有成本上涨的考虑,那么建议采取口头涨租、后续补租金等做法。”

 

事实上,在除了租客、房东以及企业的明显利益纠葛之外,在房东东公寓创始人全雳看来,“近期维权事件的集中出现,除了长租公寓企业亏损,本身企业发展压力剧增之外,根本问题在于长租行业缺少规范,没有一个明确真正可以实施的法律去约束。”

 

2017年5月,住房和城乡建设部曾就《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》公开征求意见,其中在租金、租期、承租人居住权利保障等方面作了规定。明确提出直辖市、市、县人民政府要建立住房租金发布制度,定期公布分区域的市场租金水平等信息,以引导当事人合理确定租金价格。

 

 

 

但直到目前,该意见并未再有后续,因此目前存在的法律模糊,很大程度上会导致长租公寓运营商可能会存在损害业主以及租客权益的地方。

 

比如,张茂荣律师透露,长租公寓为了规避转租二房东的风险,往往不和业主签法律关系明确的租赁合同,而是签署托管服务合同,如自如与业主签订的合同名为《资溢+资产管理服务合同》、蛋壳公寓与业主签订的合同名为《财产委托管理服务合同》,试图以管理人身份规避二房东责任,一旦涉诉可能引发法律适用争议。

 

其实若涉及到涨租方面,租赁本身的法律关系并不复杂,其中的《合同法》有专章规定,最高法院也出台有司法解释,基本能够解决所有租赁纠纷。“但国内目前没有专门的租金立法,之前深圳曾有过《深圳经济特区房屋租赁管理条例》,在2015年就废止了。” 张茂荣进一步透露。

 

相比较国外,如日本在30年前就有租赁法,以保护租客与经营者利益。全雳认为,目前国内缺乏真正对三方的责任法律规范,做不到实际意义上的有法可依,企业规范也都会出现问题。行业高度规范需要规则约束,不仅是出台结合本地行业的政策,也要采取一城一策,因地制宜与区别对待。

 

“需要明确这个行业主管的组织机构,规定长租公寓什么可以做,什么不可以做。包括在对租客保护方面,租金与押金都需要第三方托管机构介入。其中,租金杠杆比列不能超过30%。”全雳进一步补充。

 

不难理解,长租公寓行业出现问题,不管是长期面临亏损,还是受到‘不可抗力因素’最终压力都会落到租客与业主身上,但若深究其中,除了企业自身原因,政府等监管机构也无法避免承担安全监管的责任。

 

深圳 长租公寓

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