万科抵御冰点 销售滑坡下它选择了不拿地与加大融资

2020-03-05       浏览次数:0

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 刚过去的2月,全国经历了新冠肺炎疫情防控的完整一个月份,在这段时间内数十个城市的地产项目都处于停工、售楼处关闭状态。因此早有多方预测,房地产行业2月的销售量将降至冰点。

如今随着月度报告相继发布,这种预测正逐渐成为现实。

以1月份的“销冠”万科为例,3月3日晚间公告显示,2月该公司实现合同销售面积173.2万平方米,合同销售金额280.3亿元,同比分别减少29.79%、35.1%。

尽管众人皆知业绩下滑是源于“黑天鹅”事件的影响,但企业或许会对这件事印象深刻。过去多年销售一直平稳增长,万科管理层或许都记不清,上一次销售低于300亿元要追溯至何时了。

至少不是近三年。

从观点地产新媒体统计的部分数据看,2月份万科起码创下了2017年以来最低销售纪录,此前最低值出现在2017年11月,该公司仍录得月度销售额347.5亿元,同比增长17.92%。

数据来源:万科公告,观点指数整理

饶是如此,年销售6000亿的万科仍具备了体量的优势,前两个月该公司累计实现合同销售面积506.7万平方米,合同销售金额829.4亿元,同比分别下降10.22%、9.92%。考虑到疫情防控因素,这样的跌幅似乎并没有很糟糕。

横向对比,万科单月销售也属于行业领先水平,观点指数发布的销售金额TOP100榜单显示,前两个月合约销售过百亿的房企仅22家,同比减少10家;其中恒大逆市录得470亿元,其次是碧桂园300亿元,万科位居第三。

但相比于恒大推出的线上购房、无理由退房以及“5000元认购”、“75折促销”等营销手段,万科则收敛得多。

观点地产新媒体了解,2月份万科旗下北京、济南、重庆等多个城市公司相继推出微信小程序等线上渠道,开展线上选房、意向登记、VR看房、推荐购房等,促销及宣传力度远不及恒大、融创等。有业内人士指,线上卖房的效果远不及线下,主要是用作维系客户及促成此前有意向的单子。

摩根大通在2月中旬发报告指,预计2月份的合同销售额将主要依靠已签约但未入账的销售进行转换,亦即从2019年底的销售中获取收益。该行也指出,万科、碧桂园及融创去年底有较多推盘,因而受益于此。

也就是说,在新推盘几乎为零、主要依靠线上维持销售的2月,万科等个别企业或许主要是依靠此前已签约的“存货”。

类似的情况并不鲜见,去年11月深圳招商·领玺项目开盘售罄,预估近63亿元销售,这部分销售额有相当一部分转换为招商蛇口1月份的签约销售金额。

从全年来看,摩根大通表示,过往2月内地房地产销售表现一向平平,占全年销售仅约5%,相信对全年销售表现影响不大。以万科为例,观点地产新媒体计算,2017-2019年2月份销售额分别仅占年销售额的7.27%、5.87%、6.85%。

且随着近期多个省市下调公共卫生事件响应级别,复工工作已开始陆续开展,包括房地产项目开竣工及重开售楼处。若疫情防控进一步取得成效,外界预计二季度行业将恢复正常运作。房地产也将重拾往日的活跃,被延后的购房需求也将得到释放。

可“黑天鹅”的连锁效应并不会只停留在销售层面,至少不会只影响2月的销售。在地产快周转的模式下,融资、拿地、销售三大环节互为因果、环环相扣,一个月的销售受重创会对其它经营计划产生多重影响。

其中一重影响是销售停滞,现金流受到抑制,企业可能会相应减少其它支出,而在各项支出中土地投资占比最大,因此拿地计划缩减成为不少企业的选择。近期某2000亿级别房企便对投资者坦承,一季度拿地计划缩减了。

万科虽未有过类似表态,但实际拿地动作已多少说明问题。

观点地产新媒体了解,2月万科新增的两个项目均非最新拿地。其中武汉礄口区东风村B包项目K1地块是2019年4月华生地产子公司获得的地块之一,至9月万科入股了该子公司;江门蓬江区里村项目首期地块,则是2018年佛山万科中标的里村旧改之一,今年2月下旬首期地块规划已正式出炉。

1-2月,万科累计新增开发项目8个,权益价款仅34亿元左右,并鲜有参与土地竞拍,投资积极度远不及近期恢复拿地的龙湖、华润、中海等房企。

另一重影响是拿地计划若缩减——至少是一季度计划缩减——房企全年的销售目标也面临“弹性调整”的风险,因为有相当一部分销售目标依靠年初拿地并在年内供货。对于不少房企而言,从拿地到开盘往往只需要几个月时间。

此外,受项目停工影响,房地产开竣工计划也受到影响,其中竣工延期减少将拉长开发周期,原计划年内交付的项目或延至2021年,因此对结转收入产生影响。

为了抵御“黑天鹅”事件,相信不少房企已在统筹加强融资安排的工作,过去一个月包括境外美元债及境内公司债、中票、ABS等融资工具均被密集使用。以万科为例,2月该公司注册了20亿元中期票据(后取消发行),并有两笔合计120亿元的公司债获证监会批准。

通过将新增融资做好,并减少投资,万科可以保持相对充裕的现金流,并应对正常的还贷支出。2月19日,万科宣布为一笔20亿元住房租赁专项公司债付息。

这也是万科贯彻“坚持现金流为基础”策略的体现,实际上截止去年三季度末其货币资金达1072.4亿元,相当于短期借款和一年内到期长期负债总和的1.8倍,还贷压力较小。

乐观的现金流状况,或许也有利于接下来做反周期投资的安排,毕竟目前来看,万科已经在土地市场上隐忍了许久。

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